Czy REIT-y to dobra inwestycja w 2020 roku? Kiedy kupować REIT-y?

Category: Więc Jeśli
17 lutego 2021

Cóż za absolutny potwór rajdu w tym tygodniu! W chwili pisania tego tekstu S & P500 ma wartość 2750, co stanowi idealne 50% odwzorowanie pierwotnego spadku. Można to zobaczyć na dwa sposoby – (1) klasyczny rajd frajerów bessy z 50% cofnięciem lub (2) początek nowej hossy.

Jak zawsze – ten artykuł został napisany 9 kwietnia 2020 roku i nie będzie aktualizowany w przyszłości. Zaktualizowane przemyślenia dotyczą Patrona.

Moje prognozy dotyczące S-REIT w 2020 r

REIT to w zasadzie lewarowane inwestycje w nieruchomości. Jest to coś, o czym ciągle mówię w Masterclass REIT i coś, co jest naprawdę ważne do zrozumienia.

Podstawową inwestycją są nieruchomości.

A nieruchomość jest wyjątkowa – pod względem użytkowania i lokalizacji. Dlatego REIT z centrami handlowymi w USA różni się zupełnie od REIT z biurowcami w Singapurze.

Dlatego trudno jest mówić o REIT-ach jako o klasie aktywów.

Więc podzielimy to na 4 duże elementy (handel detaliczny, biura, przemysł, hotelarstwo) i omówimy je wszystkie w odniesieniu tylko do Singapuru – na razie pominiemy zagraniczne nieruchomości.

Singapore Retail REITsNie ma wątpliwości, że detaliczne REIT-y będą miały ciężki rok.

SPH REIT już obniżył swoje DPU o 80% w pierwszym kwartale i spodziewam się, że nada to ton pozostałym detalicznym REITom w przyszłości.

Centra handlowe są zamknięte na jeden miesiąc, większość wynajmujących rezygnuje z czynszu na okres do 2 miesięcy. Zwolnienie z czynszu nie pochodzi od rządu, więc będzie pochodziło z dystrybucji REIT.

A kiedy ponownie otworzymy w maju, co wtedy? Może wydatki konsumenckie wzrosną po zamknięciu, ale czy reszta 2020 r. Dobiegnie końca, a obawy przed recesją zaczną rosnąć, czy wydatki będą nadal tak wysokie?

Spodziewam się, że w 2020 roku wielu najemców handlowych ulegnie zniszczeniu, a umowy najmu będą trudne do zastąpienia. Odwrócenia stawek najmu prawdopodobnie spadną w przyszłości.

Ustawa COVID19, która pozwala najemcom nie płacić czynszu, została w zasadzie zneutralizowana:

W przypadku najmu nieruchomości niemieszkalnych najemca ubiegający się o ulgę musi wykazać, że nie jest w stanie zapłacić czynszu w wyznaczonym okresie, a niezdolność do zapłaty jest w „istotnym stopniu spowodowana „zdarzeniem COVID-19 , Powiedział pan Shanmugam.

Ale – nadal będzie to powodować wiele niepewności w przyszłości. Większość najemców będzie chciała wstrzymać czynsz, aby zobaczyć, czy biznes wróci do normy. Jeśli tak się nie stanie, prawdopodobnie spasują na dobre.

Turystyka prawdopodobnie zniknęła przez większą część 2020 r., Więc Orchard Malls, które opierają się na turystyce, ucierpią jeszcze bardziej.

DBS ma raport, w którym prognozuje 20% spadek DPU dla detalicznych REIT-ów – co wydaje się być słuszne. Kluczową rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę, jest to, że 20% spadek jest uśredniony dla wszystkich REIT. Duże z CapitaLand / Mapletree zapewne poradzą sobie lepiej, małe, małe mogą być narażone na ryzyko refinansowania (co jest prekursorem rozwadniania praw).

To dość ponury obraz dla detalicznych REIT-ów, ale dla mnie to idealny czas na ładowanie.

Myślę, że wysokiej jakości centra handlowe w dobrych lokalizacjach pozostaną aktualne za 10 lat, więc korzystam z okazji, aby zwiększyć swoją ekspozycję w wysokiej jakości detalicznych REIT-ach. Wybór dobrego sponsora i wspaniałych nieruchomości jest jednak naprawdę ważny.

Prawdopodobnie nie będę omawiać konkretnych nazw w tym artykule – możesz sprawdzić Patron Stock Watch, aby znaleźć nazwiska, na które patrzę. Zachowam to jako obszerny komentarz do różnych klas aktywów i czasu zakupu.

REIT biura w SingapurzeBiuro jest naprawdę interesujące.

Myślę, że praca z domu COVID19 spowoduje zmianę paradygmatu w sposobie pracy.

Krótko mówiąc, myślę, że firmy i pracownicy odkryli teraz możliwość wykonywania pracy, nie będąc w CBD.

I nie możesz potem włożyć dżina z powrotem do butelki.

W ciągu ostatnich kilku lat widzieliśmy, jak wiele firm przenosi swoich pracowników non-front office poza CBD do tańszych części Singapuru, takich jak Changi Business Park. Mapletree Business Park to również historia wielkiego sukcesu, polegająca na udostępnianiu powierzchni biurowej firmom wielonarodowym premium (takim jak Google) za połowę ceny najmu CBD.

Myślę, że ten trend przyspiesza idąc do przodu.

Przestrzeń biurowa Premium klasy A w CBD będzie nadal aktualna, ponieważ firmy potrzebują tej przestrzeni premium na prestiż i spotkania z klientami.

Ale nie klasy A? Ci goście mogą mieć poważne kłopoty.

Więc znowu, jeśli kupujesz przestrzeń biurową klasy A, taką jak Marine One, Asia Square lub CapitaSpring, prawdopodobnie jest w porządku. Ale inni mogą mieć kłopoty, dlatego kluczowy jest staranny dobór portfela nieruchomości.

Aha, i im więcej o tym myślę, tym bardziej wydaje mi się, że bankructwo WeWork jest tutaj na kartach. WeWork wynajmuje dużo powierzchni biurowej w Singapurze, więc może to naprawdę spowodować nadpodaż powierzchni biurowej.

Przemysłowe REIT-yWiększość komentatorów branżowych uważa przemysł za najbardziej odporną klasę aktywów w 2020 roku.

Nie zgadzam się z tym na zasadzie względnej, ale myślę, że Industrial może mieć trudniejszy rok niż większość się spodziewa.

Prawdziwy ból dla przemysłu prawdopodobnie tkwi w drugiej połowie 2020 r., Kiedy zacznie się pojawiać fala upadłości przedsiębiorstw.

Przyglądamy się, co będzie najgłębszą recesją gospodarczą od czasu wielkiego kryzysu (najnowsze prognozy to -6% dla USA i -9% dla strefy euro na 2020 rok, co jest niewiarygodne). Jednak wydaje się, że wszyscy myślą, że globalna gospodarka odbije się, gdy zniesione zostaną blokady. Naprawdę trudno mi w to uwierzyć.

Mój scenariusz bazowy zakłada, że ​​globalny wzrost gospodarczy i popyt załamują się w drugim i trzecim kwartale. Wpłynie to na zyski przedsiębiorstw i doprowadzi do nieuniknionych bankructw.

Faceci, którzy wynajmują powierzchnie przemysłowe, raczej nie będą w pełni odporni. Prawdopodobnie w przyszłości będą prowadzone negocjacje w sprawie obniżonego czynszu.

To powiedziawszy, przemysł prawdopodobnie nadal działa lepiej niż handel detaliczny i hotelarstwo.

REIT z branży hotelarskiejOk, więc gościnność jest teraz sierotą w pokoju.

Nikt nie chce dotykać gościnności i rozumiem dlaczego.

Globalne podróże lotnicze prawdopodobnie zniknęły przez większość roku 2020, więc popyt na przestrzeń gościnną po prostu spadnie.

Wielu mniejszych dostawców, jeśli nie mogą zapewnić sobie refinansowania, prawdopodobnie zbankrutuje. Te większe, które są wspierane przez CDL i Daleki Wschód, prawdopodobnie przetrwają, zwłaszcza przy wsparciu rządu, ale DPU nie będzie wyglądać ładnie.

Myślę, że jest za wcześnie, aby w ogóle patrzeć na tę przestrzeń. Mogę zacząć szukać w Q3 dopiero wtedy, gdy będziemy mieć lepsze pojęcie o tym, kto przeżyje w tej przestrzeni.

Kiedy kupować

Taka jest więc prognoza dla 4 dużych klas aktywów. Kolejne pytanie brzmi: kiedy kupić.

Po dużym wzroście cen REIT w tym tygodniu, skłoniłem czytelników do pytania, czy jest to właściwy moment na zakup.

I z ręką na sercu, naprawdę chcę wam pomóc. Ale bez znajomości Twojej sytuacji osobistej (apetyt na ryzyko, stabilność dochodów itp.), Naprawdę nie mogę doradzić.

Umiejętność właściwego inwestowania na tym rynku wymaga całej struktury do zrozumienia globalnego makro, każdej klasy aktywów, tego, jak zyski i ceny aktywów odgrywają się w przyszłości, kiedy i jak kupować, kiedy i jak sprzedawać itd. Aha, i ty musisz również wiedzieć, jak zrównoważyć REIT z obligacjami, złotem i akcjami w swoim portfelu.

Bez takiej ramy będzie po prostu żeglować na oślep w huragan.

Zrobiłem jednak, że zebrałem wszystkie te lekcje w ramach REIT Masterclass, abyś mógł uczyć się we własnym tempie. Jeśli więc poważnie myślisz o inwestowaniu w REIT-y w 2020 r. – gorąco polecam to sprawdzić.

Jest teraz w promocji o 25% taniej i obejmuje bezpłatną 3-miesięczną subskrypcję do najwyższego poziomu programu Patron (o wartości 150 USD). Promocja kończy się w tę niedzielę (12 kwietnia) , więc nie przegap jej.

Nie bądź głupi, jeśli chodzi o grosza, funta – jeśli inwestujesz tylko 10 000 $ w REIT, 20% spadek to 2000 $, co wielokrotnie pokrywa cenę kursu. Prawdopodobnie zainwestujesz więcej niż 10 000 USD.

Powiedziawszy to, zrobię co w mojej mocy, aby podzielić się swoimi przemyśleniami na temat czasu zakupu poniżej, ale naprawdę zajrzyj do Masterclass REITs.

Perspektywa makr: aktualizacja 4 sygnałów makr

Zaczniemy od aktualizacji 4 sygnałów makro przedstawionych w artykule z zeszłego tygodnia.

Makro Sygnał 1 – WirusJak wspomniano wcześniej, liczba wirusów zdecydowanie osiąga szczyt w Europie / USA. Zaczynają obowiązywać środki dystansowania społecznego i blokowania.

Jeśli jesteśmy teraz na szczycie, nadal potrzebujemy, aby krzywa opadła z powrotem, zanim będziemy mogli ponownie otworzyć, co zajmie mniej więcej czas, jaki zajęło nam dotarcie tutaj (3 do 4 tygodni).

Zakłada to więc ponowne otwarcie w Europie / Stanach Zjednoczonych na przełomie kwietnia i maja, z możliwością przeniesienia do czerwca w przypadku niektórych stref podwyższonego ryzyka.

Jednak lekcja z Chin jest taka, że ​​ponowne otwarcie nie jest tak proste, jak to sobie wyobraża większość ludzi. Ponowne otwarcie musi wiązać się z ograniczeniami (np. Ograniczonymi środkami dystansowania społecznego), aby zapobiec drugiej epidemii.

Nie widzę też, aby podróże międzynarodowe w najbliższym czasie miały znaczący powrót.

Moim podstawowym założeniem jest to, że kraje EM zmagają się z COVID-19 w ciągu najbliższych kilku miesięcy i utrzymują ograniczenia krajowe (i ograniczone podróże międzynarodowe) w większości części świata aż do trzeciego kwartału.

Sygnał makro 2 – siła USDSiła dolara nieco spadła w minionym tygodniu.

Przede wszystkim Indonezji przyznano linię swapową od federalnych, co naprawdę pomoże rupii w przyszłości.

Nadal uważam, że prawdziwa siła dolara jest przed nami.

Makro Signal 3 – Policy ResponseWczoraj opublikowałem notatkę dla wszystkich członków Patrona na temat odpowiedzi na politykę – wyodrębniłem ją poniżej:

Okej, więc dla tych, którzy to przegapili – Federalni właśnie potwierdzili, że kupują teraz obligacje śmieciowe.

To dla mnie kompletny zmieniacz rozgrywki.

Federalnym jest technicznie prawny zakaz dotykania śmieciowych obligacji, a fakt, że teraz zdecydowali się „nagiąć regułę, wskazuje na początek śliskiej skarpy, z której nie ma powrotu.

Rozmawialiśmy o końcowej grze pieniężnej w przeszłości, a teraz jesteśmy na dobrej drodze do tej gry końcowej.

Krótkoterminowo będzie to impuls dla amerykańskich akcji, a kontrakty terminowe w USA, które spadły po wiadomości o liczbie bezrobocia 6,6 mln, są teraz znacznie wyższe.

Jednak w perspektywie średniookresowej przyspieszy to ścieżkę prowadzącą do końca gry pieniężnej. Obligacje zaczną stopniowo stawać się nieefektywnym zabezpieczeniem, a złoto prawdopodobnie od tego momentu będzie rosło (denominowane w USD).

Rozmawialiśmy o początku końca dolara jako waluty rezerwowej, a dziś możemy po prostu zaznaczyć dzień, w którym będziemy patrzeć wstecz na lata.

To historyczny dzień, nie ma co do tego wątpliwości.

Federalnych kupujących obligacje śmieciowe po prostu nie można lekceważyć. To nigdy się nie zdarzyło w historii.

Macro Signal 4 – Firmowe wartości domyślneKorporacyjna fala domyślna jeszcze się nie rozpoczęła. Prawdopodobnie zobaczymy, że zacznie to nadejść w nadchodzących miesiącach, po ustąpieniu początkowej europorii po COVID.

Czy REIT to dobra inwestycja?

Krótko mówiąc – wszystko zależy od twojego horyzontu inwestycyjnego, twoich wyborów i ceny kupna.

Myślę, że będą tutaj wielcy przegrani, którzy być może nigdy nie dojdą do siebie. Unikaj tych.

Myślę, że pojawią się REIT-y, które wyzdrowieją, gdy to wszystko się skończy. Kup te.

Istotny jest także horyzont inwestycyjny. 12 do 18 miesięcy, ceny REIT mogą iść wszędzie. Ale od 3 do 5 lat naprawdę podoba mi się ryzyko-nagroda w tych cenach, zwłaszcza jeśli trzymasz się REIT-ów z wysokiej jakości nieruchomościami od świetnych sponsorów.

Wysokiej jakości nieruchomości można wykorzystać jako zabezpieczenie przed falą inflacji, która nadejdzie (rządy prawdopodobnie wydrukują pieniądze, aby rozwiązać problem COVID-19, co obniży wartość waluty fiducjarnej i zmniejszy wartość gotówki skorygowaną o inflację). Ray Dalio wyszedł w zeszłym tygodniu, aby powiedzieć, że gotówka to śmieć, i zgadzam się z nim.

W którymś momencie tego kryzysu będziemy musieli zacząć przenosić nasze aktywa z gotówki / obligacji (z wyłączeniem tego, co jest potrzebne do krótkoterminowych wydatków) na złoto, nieruchomości i akcje, aby chronić nasze bogactwo przed inflacją, która nadejdzie. Jeśli tego nie zrobisz, powtórzy się rok 2008, w którym wartość gotówki ulegnie erozji w wyniku drukowania pieniędzy.

Prawdopodobnie jeszcze nas tam nie ma – ale niedługo tam dotrzemy.

Moje myślenie o kupowaniu czasu

Jest cytat Churchilla, który bardzo mi się podoba:

Teraz to nie koniec. To nie jest nawet początek końca. Ale to być może koniec początku.

Niesamowity cytat – to naprawdę podsumowuje, gdzie jesteśmy teraz.

Faza I paniki wirusowej dobiegła końca. Mamy więc rajd odciążający i prawie idealne 50% zniesienie na S & P500.

Ale faza II nadejdzie wkrótce. Faza II będzie dotyczyć załamania zysków przedsiębiorstw, obniżenia notowań zysków i najgłębszej recesji od czasu wielkiego kryzysu.

Więc nie sądzę, aby saga COVID19 była jeszcze bliska zakończenia.

Moje obecne myślenie – to kupować na spadkach, do końca 2020 roku (a może trochę 2021). Wszelkie duże wiece (takie jak ten, w którym teraz się znajdujemy) można wykorzystać do dostosowania taktycznej alokacji – sprzedaży niskiej jakości i przejścia do żetonów wysokiej jakości.

Kupiłem kilka REIT-ów pod koniec marca, kiedy wydawało mi się, że ceny wyglądają dobrze. Kupiłem więcej w zeszły piątek, ponieważ rynek spanikował z powodu rachunku COVID19. Ale po wielkim rajdzie w tym tygodniu zdecydowałem się trochę wstrzymać i patrzeć, jak rosną zarobki.

Nikt nie ma nieograniczonej siły ognia w tej walce (chyba że jesteście federalnymi), więc mądre używanie pocisków i tam, gdzie się liczą, będzie kluczowe w walce.

Nadal uważam, że aktywne inwestowanie jest w tym klimacie KONIECZNOŚCIĄ. Na przykład w marcu kurs CRCT był sprzedawany po świetnej cenie (poniżej 1 USD). Miałem szczęście i kupiłem kilka w tej cenie i od tego czasu odzyskałem około 40%. Zważywszy na to, że Chiny są na dobrej drodze, prawdopodobnie nie sprawdzą ponownie tych dołków.

Więc jeśli średnio kosztowałeś dolara lub po prostu kupujesz indeks, przegapisz takie okazje.

Ale nie martw się, jeśli przegapiłeś marcowe lub kwietniowe dołki. Nadal uważam, że do końca 2020 roku pojawią się wspaniałe możliwości. Zachowaj czujność, zwinność, czujność, a okazji będzie dużo więcej.

Po prostu bądź gotowy do zakupu, gdy nadejdzie odpowiedni moment. Zbyt wielu inwestorów staje się chciwych, gdy ceny spadają i czekają, aż ceny spadną dalej. Potem ceny wracają, a oni dostają FOMO (strach lub brak) – i zaczynają gonić za rajdem.

Nie bądź taki. Kiedy ceny spadają i wydaje Ci się, że wyglądają atrakcyjnie, po prostu je kup. Nikt nie potrafi idealnie mierzyć dna, a próba tego jest zadaniem głupca.

Myśli końcowe: A jeśli całkowicie się mylę?

Teraz w inwestowaniu ważne jest, aby zawsze uwzględniać możliwość, że się mylisz.

Powiedzmy więc, że wszystko, co opisałem powyżej, okazuje się całkowicie błędne. Powiedzmy, że byki mają rację – koniec marca był dnem zasobów i nigdy nie testujemy ponownie minimów. Powiedzmy, że akcje i REIT krzyczą coraz wyżej, w czerwcu 2020 roku osiągają najwyższy poziom i rosną tylko do końca 2020 roku.

Co musi się wydarzyć, zanim ten schemat się spełni?

Musi się wydarzyć, że rządy globalne i banki centralne muszą działać doskonale, wprowadzając wystarczające bodźce fiskalne i monetarne, przy odpowiednim połączeniu polityki regulacyjnej, aby skutecznie zrównoważyć skutki globalnego spowolnienia.

Teraz szanse na uzyskanie odpowiedniej ilości bodźca są bliskie zeru. Jest po prostu zbyt wiele ruchomych części, aby decydenci mogli ocenić, jaka jest odpowiednia ilość bodźca. Bardziej prawdopodobne jest, że decydenci albo (1) wstrzykują za mało (za mało), albo (2) za dużo (za dużo).

Jeśli spadną poniżej, mamy mój podstawowy przypadek. Jeśli przekroczą granicę, mamy stagflację.

Teraz rządy są reakcyjne. Czekają na pojawienie się problemu, po czym reagują. Na początku marca pisaliśmy, że to właśnie dlatego COVID19 byłby tak dużym problemem, że okazał się strzałem w dziesiątkę.

Są szanse, że to samo dzieje się tutaj. Jest szansa, że ​​rządy nie wykorzystają środków stymulacyjnych, firmy bankrutują i czołgi wzrostu gospodarczego, a następnie wpadają w panikę i przekraczają bodźce stymulacyjne. Dlatego mój scenariusz bazowy zakłada deflacyjny spadek, po którym następuje delewarowanie i reflacja (tj. Klasyczne delewarowanie w stylu 2008/30 XX wieku).

Powiedzmy, że pogląd jest błędny i rządy prześcigają. Powiedzmy, że strefa euro i USA zdołały odłożyć na bok wszystkie różnice polityczne i zjednoczyć się, aby skoordynować ogromny pakiet fiskalny w celu zwalczania COVID-19.

W tym scenariuszu prawdopodobnie wstrzykną zbyt dużo bodźców, aby być po bezpiecznej stronie. Spowoduje to wzrost inflacji cen aktywów / cen konsumpcyjnych, właśnie w przypadku kraterów wzrostu gospodarczego. Będzie to klasyczny scenariusz stagflacji. Ilość pieniędzy w systemie rośnie, ale spada ilość towarów i usług na świecie (z powodu COVID-19). Więcej pieniędzy goni za mniejszą ilością towarów / usług i mamy stagflację.

Ale większość z nas, inwestorów, nie ma doświadczenia ze stagflacją. Ostatni raz w krajach rozwiniętych stagflacja miała miejsce w latach 70.

A co chcesz mieć w stagflacji? Chcesz posiadać złoto, akcje i wysokiej jakości nieruchomości (lub REIT).

Główna różnica w porównaniu z portfelem deflacyjnym polega na tym, że gotówka i obligacje muszą zostać szybko zamienione na akcje i REIT, gdy pojawi się oznaki stagflacji.

Dla porządku, na dzień 9 kwietnia 2020 r. Nie sądzę, aby ktokolwiek mógł definitywnie powiedzieć, jaki wynik zobaczymy. Obie są możliwymi przyszłościami. Więc faceci, którzy na tym etapie są all-in w akcjach / REIT-ach, mają w zasadzie tylko nadzieję, że zobaczymy ten drugi wynik, co nie brzmi jak świetny sposób na inwestowanie.

Ale biorąc pod uwagę, że Fed zaczęły kupować wczoraj śmieciowe obligacje, a Bank Anglii bezpośrednio spieniężył dług publiczny Wielkiej Brytanii, ten scenariusz również nie jest całkowicie niemożliwy.

Gdybym miał na to podać liczbę, powiedziałbym, że stagflacja od 20% do 30% wystąpi w 2020 r., Przy 70% prawdopodobieństwie, że mamy powyższy przypadek bazowy.

Ale 20% do 30% to nie zero.

Dlatego ważne jest, aby nie zaniedbywać tej możliwości. Nie wyrzucaj całego swojego złota / akcji / REITów. Zachowaj zrównoważoną alokację.

A co ważniejsze, miej otwarty umysł. Rządy i banki centralne wyraziły chęć wyrzucenia istniejącego zbioru przepisów dotyczących COVID19. Byłoby głupotą nie zważać na to ostrzeżenie.

Co myślisz? Podziel się swoimi komentarzami poniżej!

Przypomnienie: REITs Investing Masterclass jest tańszy o 25% (kończy się w niedzielę 12 kwietnia ). Zarejestruj się teraz, a otrzymasz bezpłatny 3-miesięczny dostęp do najwyższego poziomu programu Patron (o wartości 150 USD).

Myślę, że ceny nieruchomości komercyjnych spadną w 2020 roku, a to będzie pokoleniowa okazja do pozyskania taniego REIT-ów wysokiej jakości.?

Dowiedz się więcej o REIT-ach TERAZ, abyś był gotowy do realizacji zleceń kupna, gdy nastąpi załamanie. Jest to obecnie zdecydowanie najbardziej dogłębny i wszechstronny kurs REIT w Singapurze, nic innego nie jest mu bliskie. Dowiedz się więcej tutaj.?

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy