Inwestowanie przy mieszkania na wynajem. Bądź to się naprawdę płaci?

Inwestowanie w mieszkania na wynajem

Zewsząd napływają informacje, że kupno mieszkania w wynajem to doskonały środek na inwestycje. Ponoć lepszy i bezpieczniejszy niż inne formy pomnażania kapitału. Szczególnie lokaty, które raczej odbierają wartość złożonym w tych propozycji pieniądzom, niż ją podwyższają. Polacy coraz częściej decydują się na inwestycję w nieruchomość mieszkaniową, by pomnożyć swoje nakłady. Czy to na pewno taki dobry pomysł?

Z danych zaprezentowanych poprzez Izbę Zarządzających Funduszami jak i również Aktywami w 2016 r. 51 proc. inwestujących Polaków wybrało nieruchomości, by zainwestować swój kapitał. Dlaczego naturalnie budynki i grunty mogą być się Polakom najlepszą postacią inwestowania? Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska patrzy w niniejszym przejaw naszej mentalności narodowej. Polacy lubią zobaczyć to, w co inwestują. Najlepiej, żeby było to coś solidnego i przyszłościowego.

Sądzę, że nabywcy inwestujący w nieruchomości explicite, poprzez zakup mieszkania, doceniają tę inwestycję w znacznej mierze dzięki temu, hdy posiadają realnie nieruchomość na własność. Z mojego doświadczeń wynika, że osoby prywatne inwestujące w zakup apartamentu mieszkalnego często oczekują, poza zwrotem z najmu, długofalowego przychodu z lokalu. Wiążą wraz z nim takie plany, jak na przykład np. zabezpieczenie na starość czy przekazanie mieszkania po przyszłości dorosłym dzieciom albo wnukom.

Rosną koszty mieszkań, a wraz z nimi stawki najmu

Z najświeższych wyliczeń Home Brokera i Domiporta. pl wynika, że średnia rentowność najmu w naszym kraju wynosi obecnie 5, 28 proc. Po najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach ma możliwość sięgnąć 6, a chociażby więcej proc.

- Rentowność lokali pod inwestycje waha się od 3 do odwiedzenia 7 proc. w związku od miasta. Badania wykazują, że najlepiej kupić dom na wynajem w Gdańsku, Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. W tych miastach wydaje się największy popyt na lokale do wynajęcia, dlatego wolno uzyskać wyższe stawki czynszu – mówi Adrian Potoczek, dyrektor do spraw sprzedaży przy Wawel Service.

Według informacji Narodowego Banku Polskiego stawki czynszów w najważniejszych miastach Polski ostatnio rosną. Pod koniec 2016 r. wynosiły:

  • Warszawa - 52, 5 zł/mkw.
  • Kraków - 36, 0 zł/mkw.
  • Łódź - 26, siedmiu zł/mkw.
  • Wrocław a mianowicie 37, 2 zł/mkw.
  • Poznań - 33, 0 zł/mkw.
  • Gdańsk - 37, 5 zł/mkw.

Jak podkreśla Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny. pl, średnie czynsze zwykle powstają razem z rynkowymi cenami mieszkań, dlatego wzrosty czynszów nie powinny dziwić. Mogą za to ucieszyć inwestorów.

Największa rentowność najmu przy Katowicach

Wedle kwietniowych wyliczeń analityków z Home Brokera i Domiporta. pl najbardziej rentowne jest kupno mieszkania pod wynajem w Katowicach, w którym miejscu mieszkania są bardzo tanio (200 tys. zł zbyt lokal na rynku źródłowym to przeciętna cena). Wynajmując je, można zarobić 36, 7 zł za mkw., zatem rentowność netto sięga 6, 58 proc.

W Gdańsku, Łodzi i Warszawie oczekiwany zysk netto w skali roku to ponad 5, 5 proc. Pomiędzy 5 i 5, 5 proc. zysku spodziewać można się we Wrocławiu, Rzeszowie i Lublinie.

- Stawka netto określa, że w obliczeniach uwzględniono czynsz dla wspólnoty, podatek, a także okres, w którym trwać będzie przeszukiwanie najemcy – podkreśla Marcin Krasoń, analityk Home Broker.

Rentowność najmu wydaje się być wyliczana na podstawie średniej ceny zakupu mkw. baru w konkretnym mieście oraz przeciętnej stawki najmu mkw. pomniejszonej o 5 proc. Obliczenia, uwzględniające nawet wymienione przez Marcina Krasonia czynniki, nie są do finiszu miarodajne. W pamięci warto mieć jeszcze inne sprawy związane ze specyfiką tejże formy lokowania kapitału.

Wzrost wartości nieruchomości w czasie jest trudny do przewidzenia

Kiedy kupujemy nieruchomość mieszkaniową pod wynajem, bierzemy pod spodem uwagę dwa rodzaje zysków – bieżące przychody wraz z najmu oraz wzrost wartości nieruchomości w czasie.

Statystycznie cena nieruchomości wzrasta w ciągu kilkunastu latek średnio o 2 proc. To jednak tylko statystki. Wszystko zależy od typu nieruchomości, lokalizacji oraz nieco mniej przewidywalnych kwestii, jak np. kierunki rozwoju branży najmu mieszkań w Naszym narodzie. Ten, według Macieja Górki z Domiporta. pl, ma kilka spraw do rozwiązania:

Aby zbyt najmu mógł się faktycznie rozwijać, niezbędne są zmiany legislacyjne. Chodzi np. na temat ustawę o gospodarowaniu nieruchomościami oraz o ochronie praw lokatorów. Mają one m. in. wprowadzić zmiany po relacjach między najemcą zaś wynajmującym. Z ostatnich informacji wynika, że kontrowersyjne sugestie zostały wycofane z projektu ustawy. Punktem spornym był między innymi zapis odnośnie do usunięcia katalogu osób, które są chronione przed eksmisją. Sprzeciw w trakcie naradzie wyraził Rzecznik Praw Kontrahenta. Jak zapowiedział Minister Smoliński rząd pracuje także morzem zupełnie nową ustawą, ustawą o najmie.

Niełatwe relacje z najemcą oraz niewielka płynność inwestycji

Jeśli chodzi o bieżące zyski spośród najmu, to wszystko pozostaje w zależności od tego, jak szybko znajdziemy najemców i jakim sposobem długie będą okresy, kiedy nikt nie będzie nam płacił za wynajem.

- Znalezienie najemców za dobrą stawkę też zarezerwować może nawet kilka miesięcy. Tym bardziej, że za chwilę pojawią się konkurenci przy postaci instytucjonalnych projektów takich, jak Mieszkanie Plus, po którym stawki czynszów pozostaną niższe od rynkowych. Powinno się pamiętać, że kiedy lokal stoi pusty, rentowność sięga okrągłe zero - zaznacza Maciej Górka.

Warto wspomnieć też, że do ceny zakupu mieszkania należy jeszcze doliczyć koszty tej urządzenia czy remontu, w stosunku do tego, czy kupujemy w branży pierwotnym czy wtórnym. Im mniej atrakcyjna lokalizacja, tymże większe muszą być środki na aranżację lokalu. Odmiennie trudno nam będzie odnaleźć najemców.

Ponadto w trakcie wynajmowania mieszkania pojawiają się różnego typu wydatki, jak na przykład konieczne naprawy, kupno niezbytecznego sprzętu itd. To trzeba odliczyć od zysków z najmu.

Pozostaje jeszcze kwestia płynności lokaty. W przypadku nieruchomości jest ona niewielka. Kiedy postanowimy sprzedać nieruchomość spośród zyskiem, może to pochwycić sporo czasu.

WARTO WIEDZIEĆ

Dzielić:

Związane z

gUS: spada skrajne ubóstwo przy Polsce 26.08.2019

GUS: spada skrajne ubóstwo przy Polsce

553 26.08.2019

Z kraju

W 2016 roku w naszym kraju było 4, 9 % skrajnie ubogich, a rok wcześniej 6, 5 procent - podał Główny Urząd Statystyczny. Najbardziej zyskały rodziny wielodzietne - wśród tychże…...

Czytać →
informatycy złamali standard bezpieczeństwa przy internecie 09.09.2019

Informatycy złamali standard bezpieczeństwa przy internecie

247 09.09.2019

Technologie

Współpracujący wraz z sobą informatycy Google'a i holenderskiego instytutu badawczego Centrum Wiskunde & Informatica złamali powszechnie stosowany algorytm kryptograficzny, który stanowi ważny detal bezpieczeństwa internetowego. Chodzi o algorytm SHA-1 (Secure…...

Czytać →
gUS: PKB w drugim trymestrze wzrosło o 3, jednej proc. 23.08.2019

GUS: PKB w drugim trymestrze wzrosło o 3, jednej proc.

423 23.08.2019

Z kraju

Projekt budżetu w 2019 rok do komisji sejmowych Koniec ze odmianą czasu? Komisja Europejska zaprezentuje propozycję W tę niedzielę zrobisz zakupy. Potem przewlekła przerwa Gospodarka rośnie, jednak inwestycje rozczarowały Coca-Cola…...

Czytać →
gościem programu «Świat» będzie Janusz Lewandowski  Ze świata 05.08.2019

Gościem programu «Świat» będzie Janusz Lewandowski Ze świata

746 05.08.2019

Ze swiata

Wielka inwestycja Gazpromu. Rozpoczęto układanie rur na rosyjskich wodach Spór wokół Nord Stream 2. Media: Gazprom grozi Danii pozwem "Kommiersant": UE i Niemcy osiągają nowe narzędzie nacisku w Gazprom Moskwa chce…...

Czytać →
brexit. Donald Tusk zwołał szczyt Unii Europejskiej  Wraz z świata 28.06.2019

Brexit. Donald Tusk zwołał szczyt Unii Europejskiej Wraz z świata

981 28.06.2019

Ze swiata

Szef Porady Europejskiej Donald Tusk napisał na Twitterze, że zdecydował o zwołaniu w czwartek szczytu Ue w sytuacji brexitu. Jak podkreślił, nie zaakceptować ma mowy o renegocjacji porozumienia z Wielką…...

Czytać →
będzie kolejna edycja Narodowej Loterii Paragonowej 04.07.2019

Będzie kolejna edycja Narodowej Loterii Paragonowej

698 04.07.2019

Finanse

Rząd PiS nie dzierży zamiaru rezygnować z projektu Narodowej Loterii Paragonowej, jaką uruchomiło ministerstwo finansów zbyt czasów rządów PO. Resort Mateusza Morawieckiego przygotowuje podsumowanie projektu i planuje jeszcze jedną edycję…...

Czytać →
budżet na 2019 r. Komentarz Pracodawców RP 03.07.2019

Budżet na 2019 r. Komentarz Pracodawców RP

706 03.07.2019

Finanse

- Propozycja budżetu państwa na rok kalendarzowy 2019 jest konsekwentną realizacją założeń socjalnych strategii na rzecz odpowiedzialnego rozwoju do roku kalendarzowego 2020. Jego założenia istnieją realne, choć nie pozbawione elementów ryzyka…...

Czytać →
biznes wobec wygranej Andrzeja Dudy 27.06.2019

Biznes wobec wygranej Andrzeja Dudy

986 27.06.2019

Z kraju

Członkowie Polskiej Rady Interesu obawiają się reformy emerytalnej, zapowiedzianej przez prezydenta elekta oraz krytykują jego rozwiązanie, który miałby pomóc "frankowiczom". Wybór Andrzeja Dudy na prezydenta RP komentowali biznesmeni Marian Owerko…...

Czytać →
brexit zdewastuje funta i osłabi rynki w 6 miesięcy 02.07.2019

Brexit zdewastuje funta i osłabi rynki w 6 miesięcy

206 02.07.2019

Finanse

Skutki Brexitu będą katastrofalne dla wszystkich rynków pieniężnych i pojawią się podczas pierwszych sześciu miesięcy a mianowicie uważają analitycy jednego wraz z największych banków inwestycyjnych na świecie Morgan Stanley. Bank prognozuje…...

Czytać →
cena ropy spada. Irak przymierza się do zwiększenia eksportu  Ze świata 06.07.2019

Cena ropy spada. Irak przymierza się do zwiększenia eksportu Ze świata

643 06.07.2019

Ze swiata

"Ruch jest pewien i banalny". PO apeluje do rządu w sprawie cen paliw Zanieczyszczona ropa z Rosji. "Działanie umyślne" "Zanieczyszczona" ropa z Rosji. Polska wstrzymała odbiór surowca Połowa ropy dla…...

Czytać →