Jaki jest proces wykluczenia domu i jak długo to trwa?

17 lutego 2021

Powiązane artykuły

Wykluczenie ma miejsce, gdy właściciel domu nie spłaci kredytu hipotecznego. Proces zwykle rozpoczyna się po czwartej nieudanej płatności wydaniem Powiadomienia o Zwłoce. Długość całego procesu wykluczenia zależy od prawa stanowego i innych czynników, w tym od tego, czy między pożyczkodawcą a pożyczkobiorcą toczą się negocjacje mające na celu powstrzymanie egzekucji. Ogólnie rzecz biorąc, zakończenie procesu wykluczenia może zająć od 6 miesięcy do ponad roku.

Kredyt hipoteczny a akt zaufania

Prawo stanowe określa metodę zakupu domów. W rezultacie domy można kupować za pomocą kredytu hipotecznego lub aktu zaufania. Pożyczkodawca odniósłby korzyść z aktu powierniczego, ponieważ umożliwia mu on skorzystanie z „pozasądowego uprawnienia do sprzedaży (znanego również jako „sprzedaż powiernicza), omijając w ten sposób procedury sądowe. Z drugiej strony posiadanie kredytu hipotecznego wymagałoby uzyskania przez pożyczkodawcę zezwolenia sądu w celu dokonania zajęcia dla kredytobiorcy.

Zawiadomienie o naruszeniu

Zawiadomienie o niewypłacalności rozpoczyna oficjalny proces wykluczenia. Powiadomienie to jest wydawane 30 dni po czwartej nieodebranej płatności miesięcznej. Od tego momentu pożyczkobiorca będzie miał od 2 do 3 miesięcy, w zależności od prawa stanowego, na przywrócenie pożyczki i zatrzymanie procesu przejęcia.

Sądowe a pozasądowe wykluczenie

Podstawowa różnica między sądowym a pozasądowym postępowaniem w sprawie wykluczenia polega na tym, że to pierwsze obejmuje postępowanie sądowe. Pożyczkodawca musiałby wnieść pozew do sądu i udowodnić, że podjął niezbędne kroki w celu naprawienia sytuacji i odzyskania wszelkich nadal należnych długów. Proces ten może zająć od 2 do 3 miesięcy po wydaniu Powiadomienia o naruszeniu.

Pozasądowy proces wykluczenia jest również znany jako „wykluczenie na mocy prawa sprzedaży. Przepis ten pozwala pożyczkodawcy na sprzedaż nieruchomości w celu odzyskania strat bez konieczności uzyskania zgody sądu. W rezultacie proces ten mógłby być szybszy.

Negocjacje pożyczkodawców

Pewne okoliczności mogą opóźnić proces wykluczenia. Wykluczenie jest znaczącym czarnym znakiem w historii kredytowej, a pożyczkobiorca może próbować temu zapobiec, negocjując plany spłaty lub dążąc do krótkiej sprzedaży.

Krótka sprzedaż umożliwia pożyczkobiorcy negocjowanie statusu „zapłaconej w całości zamiast w jego raporcie kredytowym z pożyczkodawcą. Proces może zająć miesiące, ponieważ pożyczkobiorca musi najpierw wystawić nieruchomość na rynku przez co najmniej 2 miesiące, znaleźć kupca, a następnie poprosić pożyczkodawcę o zatwierdzenie oferty. Proces ten może ulec znacznemu opóźnieniu, szczególnie jeśli pożyczkodawca ma poważne zaległości.

Jeżeli krótka sprzedaż nie jest możliwa, pożyczkobiorca może spróbować zastosować akt zastępujący wykluczenie. Ten proces może również zająć co najmniej 2 miesiące po zakończeniu starań o krótką sprzedaż. W tym procesie pożyczkobiorca dobrowolnie oddaje nieruchomość pożyczkodawcy, aby uniknąć egzekucji.

Okres wykupu

Okres umorzenia pozwala właścicielom domów pozostać w ich majątku bez ryzyka eksmisji po zakończeniu egzekucji. Ponadto okres wykupu daje również właścicielowi domu możliwość odkupienia nieruchomości z powrotem po „cenie wykupu, która jest ceną, za którą nieruchomość została sprzedana przy przejęciu. Dozwolony czas zależy od prawa stanowego. Jeśli jednak nieruchomość została zakupiona na podstawie aktu zaufania, właściciel domu traci to postanowienie; chociaż w przypadku niektórych transakcji sprzedaży opartych na aktach zaufania, takich jak w Kalifornii, sądowe wykluczenie jest nadal możliwe, a przez to okres wykupu nadal istnieje.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy