Przeniesienie nieruchomości obciążonej hipoteką

17 lutego 2021

Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką może przenieść swoją nieruchomość tak, jak każdy inny właściciel. Ale nie może zmienić praw wierzyciela hipotecznego. Ponieważ kredyt hipoteczny jest odsetkiem w gruncie, pozostaje on z gruntem, nawet jeśli kredytodawca przenosi nieruchomość na kogoś innego, tak jak bieżąca umowa lub przynależna służebność pozostałaby z gruntem.

I oczywiście oznacza to, że nieruchomość nie jest tak warta, jak gdyby nie obciążała jej żadna hipoteka.

Ograniczenie transferu

Mimo że prawo do przeniesienia własności jest podstawowym atrybutem własności nieruchomości, kredytobiorcy hipoteczni mogą mieć uzasadnione powody do obaw o przeniesienie nieruchomości obciążonej hipoteką. Po przeniesieniu nieruchomości przez hipotekę nowy właściciel ma dokonać spłaty kredytu hipotecznego, a pierwotny kredytodawca nie ma już takiej samej motywacji, aby upewnić się, że spłaty zostały dokonane, ponieważ nie jest już właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką.

Nowy właściciel może nie być tak wiarygodny i wiarygodny jak pierwotny kredytodawca hipoteczny, a zatem przeniesienie może zwiększyć ryzyko niewypłacalności. Nowy właściciel może również nie dbać o nieruchomość, przez co nieruchomość straci na wartości, obniżając bezpieczeństwo wierzyciela.

W związku z tym hipoteki często zawierają klauzule ograniczające przeniesienie własności, zazwyczajklauzulę należną przy sprzedażyktóra mówi, że wierzyciel hipoteczny może przyspieszyć zadłużenie i dokonać egzekucji, jeśli kredytodawca hipoteczny przeniesie nieruchomość bez uprzedniej pisemnej zgody wierzyciela. Niektóre państwa uważały, że takie klauzule są nieważnymi ograniczeniami alienacji.

Jednak ustawa federalna z 1982 r. Uchyla prawo stanowe i sprawia, że ​​takie klauzule należnej sprzedaży są wykonalne z wyjątkiem określonych sytuacji. W większości przypadków, jeśli kredytodawca chce przenieść nieruchomość obciążoną hipoteką bez spłaty kredytu, musi najpierw uzyskać pisemną zgodę pożyczkodawcy ze względu na klauzulę należną przy sprzedaży. W przeciwnym razie pożyczkodawca może skorzystać z prawa do natychmiastowej spłaty pozostałego zadłużenia.

Przyjmowanie długu hipotecznego

Jeśli pożyczkodawca przenosi nieruchomość obciążoną hipoteką i nie spłaca w tym procesie kredytu hipotecznego, nieruchomość nadal podlega hipotece, zakładając, że została ona zarejestrowana lub nowy właściciel nieruchomości w inny sposób powiadomił o istniejącej hipotece.

Pierwotny kredytodawca hipoteczny nie jest już właścicielem nieruchomości i nie będzie dalej spłacał kredytu hipotecznego. Zamiast tego nowy właściciel będzie musiał spłacić kredyt hipoteczny, w przeciwnym razie wierzyciel hipoteczny będzie mógł przejąć nieruchomość i sprzedać ją.

Jednak nowa właścicielka nie jest osobiście odpowiedzialna za niespłacony dług tylko dlatego, że kupiła nieruchomość, która była obciążona hipoteką. W przypadku niespłacenia kredytu hipoteczny może zająć kredyt, ale nie może pozwać nowego właściciela za niedobór samej pożyczki.

Kupując nieruchomość od kredytodawcy hipotecznego, kupujący nieruchomość obciążoną hipoteką może wyraźnie zgodzić się na osobistą odpowiedzialność za dług. Taka umowa nazywa sięprzejęciemkredytu.W takim przypadku wierzyciel jest osobą trzecią beneficjentem obietnicy złożonej przez kupującego na rzecz kredytodawcy i może bezpośrednio pozwać nowego właściciela za naruszenie obowiązku spłaty długu.

Egzekwowanie hipoteki wobec zbywającego

Kredytodawca hipoteczny pozostaje zobowiązany w ramach swojej umowy do spłaty kredytu hipotecznego, nawet jeśli przenosi nieruchomość na inną osobę, a nawet jeśli ten kupujący przejmie pożyczkę. Umowa zawarta z kupującym nie może zmienić praw wierzyciela hipotecznego, który ma umowę z kredytodawcą, zobowiązującą ją do spłaty długu.

Nawet jeżeli wierzyciel hipoteczny wyrazi zgodę na przeniesienie, wierzyciel pozostaje odpowiedzialny za wykonanie zobowiązania kredytowego. Jednak wierzyciel może wyraźniezwolnićwierzyciela hipotecznego z długu, po czym kredytodawca przestaje odpowiadać.

Mortgagor jest również zwalniany z długu, jeśli wierzyciel i nowy właściciel zmodyfikują kredyt w sposób, który zwiększa ryzyko niewykonania zobowiązania i zobowiązania bez zgody kredytodawcy hipotecznego.

Przykładowo, gdyby hipoteka i nowy właściciel zgodzili się na przedłużenie terminu spłaty lub podwyższenie oprocentowania, takie zmiany zwiększyłyby ryzyko powstania zobowiązania z tytułu długu i zwolniłyby wierzyciela z tego zobowiązania, gdyby takie zmiany.

Jeśli kupujący przejmuje hipotekę, ale kredytodawca nie jest zwolniony i pozostaje odpowiedzialny za dług, mówi się, że kupujący ma zobowiązaniegłównea kredytodawca hipoteczny jestporęczycielemza wykonanie przez kupującego. Oznacza to, że odpowiedzialność główną ponosi kupujący, a wierzyciel hipoteczny – odpowiedzialność wtórną.

W przypadku zwłoki wierzyciel może pozwać jednego lub obu z nich. Ale jeśli kredytodawca spłaci dług, może odzyskać tę płatność od nabywcy przejmującego, który jest przede wszystkim zobowiązany do spłaty długu. Jeśli spłaci dług, wkracza w buty wierzyciela hipotecznego i może nawet zająć nieruchomość, aby odzyskać kwotę, którą zapłaciła wierzycielowi.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy