Wpływy z pożyczki – wszystko, co musisz wiedzieć

Category: Często Zadawane
17 lutego 2021

Assets America ® kontynuuje serię dotyczącą standardowej terminologii CRE w tym artykule na temat wpływów z pożyczki. W tym artykule omówimy:

    • Co to są wpływy z pożyczki?
    • 8 Wspólne opłaty i wydatkiFormuły i sposoby obliczaniaPomocne przykładyWykorzystanie wpływów z kredytów nettoWażne kwestie prawneCzęsto Zadawane Pytania Co to są wpływy z pożyczki?

      Wpływy z pożyczki to środki wypłacone z pożyczki pomniejszone o koszty zamknięcia. W tym artykule skoncentrujemy się na wpływach z kredytów na nieruchomości komercyjne („CRE). Jednak kwestie związane z wpływami z pożyczki dotyczą wszystkich rodzajów pożyczek. Zwykle pożyczkobiorcy otrzymują wpływy z kredytu na nieruchomość komercyjną w momencie zamknięcia transakcji pożyczki lub wkrótce po jej zakończeniu.

      Zwykle pożyczkodawcy przekazują wpływy bezpośrednio pożyczkobiorcy lub stronie trzeciej. W szczególności strona trzecia przeznacza fundusze na różne wydatki. Umowa pożyczki określa kwotę pożyczki, jej oprocentowanie oraz warunki spłaty. W niektórych przypadkach pożyczka może wiązać się z karą za przedpłatę, która zniechęca do wcześniejszej spłaty pożyczki.

      Opłaty i wydatki

      Umowa pożyczki zawiera wszystkie szczegóły dotyczące pożyczki. Obejmują one wszelkie opłaty i wydatki związane z przygotowaniem i przedłużeniem kredytu.

      1. Opłata początkowaJest to opłata pobierana przez pożyczkodawców za udzielenie pożyczki. Zazwyczaj opłata za udzielenie pożyczki może wynosić od 0,5% do 5,0% całkowitej kwoty pożyczki, w zależności od rodzaju pożyczki i pożyczkodawcy, który ją finansuje. Na przykład weźmy pod uwagę pożyczkę w wysokości 10 mln USD z 1% opłatą za udzielenie kredytu.

      Pożyczkodawca odejmie 100 000 USD od wpływów z pożyczki na pokrycie opłaty za udzielenie pożyczki. Zwykle pożyczkodawcy uzasadniają opłatę za wstępne przetworzenie i ubezpieczenie wniosku pożyczkowego. W rzeczywistości część opłaty to czysty zysk dla pożyczkodawcy. Czasami opłaty początkowe nazywamy punktami lub opłatami rabatowymi, zwłaszcza gdy opłata wynosi cały punkt, np. 1% lub 2%.

      Pożyczkobiorcy mogą dążyć do obniżenia opłat za rozpoczęcie działalności, które płacą w zamian za swoją działalność. Oczywiście jest to lepsza taktyka, jeśli pożyczkobiorca ma wiele ofert. Jednak pożyczkobiorcy powinni być realistami i nie oczekiwać, że będą pracować za darmo. Z drugiej strony mniejsze pożyczki mogą wymagać większej opłaty za udzielenie kredytu, aby pokryć koszty stałe pożyczkodawcy.

      Realistycznie, pożyczkobiorcy nie powinni oczekiwać, że pożyczkodawcy będą pracować za darmo. Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkobiorcom może być lepiej zapłacić wyższą opłatę początkową w zamian za niższą stopę procentową. Z pewnością jest to bardziej prawdziwe w przypadku pożyczek długoterminowych, w przypadku których zaoszczędzone odsetki mogą przekroczyć opłatę za udzielenie kredytu. W żadnym wypadku wysokość opłaty początkowej nie powinna być zaskoczeniem na zamknięciu.

      2. Opłata za ubezpieczenieJest to opłata na pokrycie kosztów pożyczkodawcy za udzielenie pożyczki. Ostatecznie gwarantowanie emisji jest procesem, w ramach którego pożyczkodawca ocenia zdolność kredytową pożyczkobiorcy. W szczególności subemitenci chcą gwarancji, że pożyczkobiorca spłaci pożyczkę w całości i na czas. Wysokość opłaty uzależniona jest od:

      • Historia kredytowa pożyczkobiorcy
      • Rodzaj pożyczkiWielkość pożyczkiProgram pożyczkowy pożyczkodawcy3. Ubezpieczenie tytułuAgent tytularny jest odpowiedzialny za ubezpieczenie pożyczkobiorcy posiadania wyraźnego tytułu prawnego do nieruchomości. Obejmuje to pożyczkobiorcę w przypadku zakwestionowania prawowitego tytułu. Chroni posiadacza (posiadaczy) ubezpieczenia tytułu przed zobowiązaniami wynikającymi z niewystarczających poszukiwań tytułu prawnego lub zastawu.

        4. Podatki od nieruchomościJeśli kupujesz nieruchomość, być może będziesz musiał zapłacić proporcjonalny podatek od nieruchomości przy zamknięciu. W szczególności musisz zapłacić proporcjonalną część podatku od nieruchomości, aby sprzedający otrzymał kredyt na swoje płatności. Sprzedającemu może przysługiwać zwrot zapłaconych wcześniej podatków od nieruchomości. Oczywiście dzieje się tak, gdy sprzedawca zapłacił z góry podatki za cały okres. Sprzedawca płaci podatki za częściowy okres do zamknięcia i otrzymuje zwrot pozostałej części.

        5. Ubezpieczenie mienia komercyjnegoUbezpieczenie to chroni zarówno pożyczkodawcę, jak i pożyczkobiorcę przed uszkodzeniem mienia. Koszt zależy od:

        • Wartość nieruchomości
        • Kwota pożyczkiLokalizacja nieruchomościWszelkie szczególne czynniki ryzyka6. Opłaty maklerskieJest to oczywiście opłata za usługi pośrednika pożyczkowego. Może to być opłata ryczałtowa (choć jest to niezwykle rzadkie), procent transakcji lub kombinacja obu. Jednak prawie zawsze jest to procent kwoty kredytu.

          7. Opłata prawna pożyczkodawcyCzasami pożyczkodawca żąda od pożyczkobiorcy pokrycia zwyczajowych kosztów prawnych wynikających z transakcji finansowania. Wielkość pożyczki i szczegóły dotyczące pożyczki i / lub majątku uwzględniają opłatę prawną.

          8. Inne opłaty za zamknięcieByłaby to każda inna opłata za zamknięcie, którą pożyczkodawca pobiera za przeprowadzenie zamknięcia. W szczególności rodzaj pożyczkodawcy i stan, w którym następuje zamknięcie, są czynnikami tych opłat.

          Jak obliczyć wpływy z pożyczki

          Wzór na obliczanie wpływów netto z pożyczki jest następujący:

          Wpływy z pożyczki = kwota pożyczki – koszty zamknięcia

          Oczekuj, że koszty zamknięcia wahają się od około 3% w przypadku prostych refinansowania do 10% w przypadku złożonych transakcji. Zazwyczaj neutralna strona trzecia, taka jak agent depozytowy, będzie nadzorować zamknięcie i bezpośrednie płatności dla różnych stron.

          Przykładowe obliczenia

          Załóżmy, że kupujesz budynek mieszkalny za 10 milionów dolarów. Ponadto całkowite koszty zamknięcia wynoszą 460 000 USD. W związku z tym wpływy z pożyczki = 10 000 000 – 460 000 USD lub 9540 000 USD. W związku z tym otrzymujesz czek kasjerski na tę kwotę od pożyczkodawcy za pośrednictwem agenta depozytowego przeprowadzającego zamknięcie.

          Alternatywnie możesz polecić pożyczkodawcy wpłacenie pieniędzy bezpośrednio na Twoje konto bankowe. Wypłata przez pożyczkodawcę może zająć kilka dni.

          Wykorzystanie wpływów z pożyczki

          Umowa pożyczki może ograniczyć sposób, w jaki pożyczkobiorca może wykorzystać wpływy z pożyczki. W rzeczywistości pożyczki wspierane przez rząd mogą narzucać surowe ograniczenia.

          Z drugiej strony, czasami możesz swobodnie wykorzystać wpływy z pożyczki w dowolny sposób, który uznasz za stosowny. Na przykład możesz refinansować budynek, aby wydobyć kapitał.

          Możesz swobodnie wydać część wypłaty. Na przykład możesz wykorzystać wpływy do finansowania innych transakcji, konsolidacji zadłużenia lub zakupu nowego jachtu.

          Co to jest sprawdzenie wpływów z kredytu?Jest to czek na wpływy z pożyczki, które bank lub inny pożyczkodawca wydaje pożyczkobiorcy. Należy pamiętać, że zgodnie z jednolitym kodem handlowym (UCC) czek kwalifikuje się jako czek kasjerski lub czek kasjerski. W związku z tym podlega wszystkim przepisom UKC dotyczącym tego rodzaju kontroli.

          Czy dochody z pożyczki podlegają opodatkowaniu w przypadku trustu?Zazwyczaj wpływy z pożyczki nie stanowią dochodu i nie podlegają podatkowi dochodowemu. Taka sytuacja miałaby miejsce w przypadku trustu, który otrzymuje wpływy z pożyczki. Jeśli jednak pieniądze są tak naprawdę płatnością udającą pożyczkę, trust powinien traktować je jako dochód. Gdyby trust nie był zwolniony z podatku, musiałby płacić podatki od fałszywej pożyczki.

          Jak zarezerwować wpływy z pożyczki, których jeszcze nie otrzymałem?Zwykle po zamknięciu księgujesz zobowiązanie, takie jak płatne weksle, i obciążasz składnik aktywów. W szczególności kredyt dotyczy całej pożyczonej kwoty, a nie tylko wpływów. Rezerwujesz różnicę między kwotą pożyczki a wpływami jako jeden lub więcej wydatków. Dopóki nie otrzymasz wpływów, noś je w swoich księgach jako aktywa „przychody z pożyczki należne. Wreszcie, po otrzymaniu wypłaty, uznaj konto należności i obciąż gotówką.

          Jakie jest najlepsze wykorzystanie wpływów z kredytu wysokiego ryzyka do zatwierdzenia przez pożyczkodawcę?Zazwyczaj najlepszym sposobem wykorzystania wpływów jest spłata istniejącej pożyczki. Wtedy najlepszym sposobem jest przeznaczenie środków na określone cele. Oczywiście przeznaczenie to zależy od charakteru pożyczki. Na przykład może to być finansowanie zakupu lub budowy nieruchomości komercyjnych.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy